상가건물 임대차보호법 일부개정법률안

제안이유

현행 「상가건물 임대차보호법」이 상가임대차의 지역별 실정을 반영하지 못해 상권이 활성화된 지역으로서 임대료 규모가 큰 수도권 대도시와 지방광역시의 임차인은 법의 보호대상에서 제외되는 사례가 빈번히 발생하고 있는 상황임.

서울시의 경우 보증금이 6억 1천만 원을 넘는 경우에는 현행 「상가건물 임대차보호법」 적용범위에서 제외되고, 이는 현행법 상 일률적으로 정해진 임대료 증액한도(증액 청구당시의 차임 또는 보증금의 5%)를 상당한 정도로 넘는 임대료 인상으로 이어져 상가임차인이 어려움을 겪게 되는 현상이 발생.

한편, 임차인이 사행사업과 유흥주점 등 사회적 보호의 필요성이 낮은 경우에는 법의 보호대상에서 제외하는 것이 적절함.

다음으로, 현행법 제10조의5 제1호는 임대차목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우, 법 제10조의4 규정에 의한 권리금 회수기회 보호대상에서 제외됨에 따라 ‘그 밖의 대규모점포’에 해당하는 전통시장과 대규모점포 중 분양이 완료된 점포와 대규모점포 내에서 상품이 판매되는 매장과 별도의 공간에서 독립적으로 운영되는 임대매장까지 권리금 회수기회 보호가 박탈되는 불합리한 문제점이 발생하고 있음.(예시 : 1층-대형마트, 2층-임대매장)

마지막으로, 임대목적물 철거 또는 재건축의 경우 「상가건물 임대차보호법」 제10조 제1항의 갱신계약 거절사유에 해당하여 5년의 임대기간을 보장받지 못하며, 권리금도 보호받지 못하는 상황임. 이러한 상황에서 임대인은 철거 또는 재건축을 이유로 임대차 계약을 해지하고 신규임차인으로부터 높은 임대료와 권리금을 받은 사례가 발생하고 있음. 일본 등에서는 임대인이 ‘정당한 임대계약 해지’를 위해서는 임차인에게 매출액의 배수에 해당하는 보상금을 지급해야 함.

이에 동 법 적용대상을 사행사업이나 유흥주점 등을 제외한 모든 상가임대차로 확대하고, 권리금 회수 대상에서 전통시장을 포함시키는 등 현행법의 문제점을 개선하고자 동 개정안을 발의함

주요내용

가. 「상가건물 임대차보호법」 적용대상을 사행사업이나 유흥주점 등을 제외한 모든 상가임대차로 확대하고, 그 적용범위와 임대료 증액한도를 시·도지사가 조례로 정함(안 제2조 및 제11조).

나. 전통시장, 대규모점포 중 분양이 완료된 점포, 대규모점포 내 상품 판매 공간과 독립적으로 운영되는 임대매장의 권리금 회수기회를 보장(안 제10조의5).

다. 임대인이 철거 또는 재건축을 이유로 계약 갱신을 거절하는 경우에는 임차인에게 권리금에 상응하는 보상금을 지급 근거 마련(안 제10조의9 신설).