민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률안(대안)

대안의 제안이유

첫째, 임대사업자가 임대료 증액을 청구할 수 있는 한도를 임대료의 5% 범위에서 물가지수, 인근 지역 임대료 변동률, 임대주택 세대수 등을 고려하여 대통령령으로 정할 수 있도록 하고, 임대료의 증액은 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못 하도록 하여 임차인을 보호하고자 함.

둘째, 임대사업자가 신고한 임대료가 법에서 정한 증액 비율을 초과하는 경우 시장·군수·구청장은 임대료의 조정을 권고하고, 재신고한 임대료도 법에서 정한 증액 비율을 초과하는 경우 신고의 수리를 거부할 수 있도록 하여 임대료 증액한도 규제의 실효성을 강화하고자 함.

셋째, 150세대 이상 민간임대주택 중 대통령령으로 정하는 민간임대주택의 경우 임차인대표회의를 구성하도록 의무를 부여하고, 임차인대표회의 구성 의무가 있는 임차인이 임차인대표회의를 구성하지 아니한 경우 임대사업자가 지원하도록 함.

넷째, 시장·군수·구청장이 임대주택에 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우 등에는 임차인이 임대차계약을 해제 또는 해지할 수 있도록 하여 임차인의 권리를 강화하고자 함.

다섯째, 임대사업자가 사용하여야 하는 표준임대차계약서에는 임대차계약의 해제·해지 등에 관한 사항이 포함되도록 하여 임차인의 보호를 강화하고자 함.

여섯째, 국토교통부장관이 이 법에 따른 권한의 일부를 위탁할 수 있는 기관을 확대하여 관련 사무의 전문성 및 효율성을 제고하고자 함.

대안의 주요내용

가. 민간임대주택 임대료 관련 제도 개선(안 제44조, 제44조의2, 제46조)

1) 임대사업자가 임대의무기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트 범위에서 주거비 물가지수, 인근지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 증액 기준을 초과하지 못하도록 함.

2) 임대료 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하도록 함.

3) 임차인이 법에서 정한 증액 비율을 초과하여 임대료를 지급한 경우 초과 지급한 임대료 상당금액의 반환을 청구할 수 있도록 함.

4) 시장·군수·구청장은 임대사업자가 신고한 임대료가 법에서 정한 증액비율을 초과하거나 해당 지역의 경제적 사정 변동 등으로 조정될 필요가 있다고 인정하는 경우 임대료를 조정할 것을 권고할 수 있고, 권고를 받은 임대사업자가 재신고한 임대료가 법에서 정한 증액비율을 초과하는 경우 신고수리를 거부할 수 있도록 함.

5) 임대료 증액 제한에 관한 규제를 종전의 「임대주택법」 제2조제2호의2에 따른 공공건설임대주택으로 보는 임대주택에도 적용하도록 함.

나. 일정 규모 이상 민간임대주택 공동주택단지에 임차인 대표회의 구성 의무화(안 제52조)

150세대 이상의 민간임대주택을 공급하는 공동주택단지에 입주하는 임차인은 임차인대표회의를 구성하도록 의무를 부여하고, 임차인대표회의 구성 의무가 있는 임차인이 임차인대표회의를 구성하지 아니한 경우 임대사업자가 지원하도록 법에서 규정함.

다. 중대한 하자 발생 시 임차인의 임대차계약 해제·해지권 부여(안 제45조제2항)

임차인은 시장·군수 또는 구청장이 임대주택에 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 임대차계약을 해제하거나 해지할 수 있도록 함.

라. 표준계약서 명시하여야 하고, 임대사업자가 임대차계약시 설명하여야 하는 내용을 확대함(안 제47조제2항, 제48조제1항)

1) 임대사업자가 사용하여야 하는 표준임대차계약서에는 임대차계약의 해제·해지에 관한 사항이 포함되도록 함.

2) 민간임대주택에 대한 임대차계약을 체결하거나 월임대료를 임대보증금으로 전환하는 등 계약내용을 변경하는 경우 임대사업자는 임대차계약의 해제·해지에 관한 사항을 설명하도록 함.

마. 임대주택분쟁조정위원회의 위원 구성 방법을 법률에서 규정하면서 임대주택과 관련된 시민단체 또는 소비자단체가 추천한 사람을 1명 이상 포함하도록 함(안 제55조제4항 및 제5항).

바. 임대주택 정보체계의 구축·운영 업무를 한국토지주택공사 및 한국감정원에 위탁할 수 있도록 함(안 제62조제4항제3호).