민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률안(대안)

대안의 제안이유

첫째, 민간임대주택의 공공성 강화를 위해 주택도시기금 출자 지원, 용적률 완화 등의 공공지원을 받아 건설 또는 매입하는 주택은 공공지원민간임대주택으로 분류하고, 공공지원에 상응하는 청년？신혼부부 등 주거지원계층 배려, 초기임대료 제한 등 공공성을 확보하도록 하며, 역세권등에서 소규모 촉진지구를 지정할 수 있도록 최소면적기준을 조례로 완화할 수 있도록 하는 등 제도개선을 추진하고자 함.

둘째, 임대료 신고제도의 절차상 문제점을 개선하고 지자체의 통제기능이 실효성 있게 작동될 수 있도록 사후신고 제도를 사전신고 제도로 변경하고, 지자체의 조정권고 권한을 신설하여 임차인의 권리보호를 하고자 함.

대안의 주요내용

가. 민간임대주택 등의 정의 신설(안 제2조 및 제5조)

1) 기금출자, 공공택지 등 공공지원을 받아 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 이 법에 따른 임대료, 임차인의 자격 제한 등을 적용하는 주택을 공공지원민간임대주택으로 하고, 그 밖에 해당하는 주택을 장기일반민간임대주택으로 함.

2) 기존 임대주택 등록 호수에 따라 기업형임대사업자와 일반형임대사업자로 구분하여 등록하던 것을 임대사업자로 단일화 함.

나. 공공지원민간임대주택 건설을 위한 토지 공급 및 건축 특례(안 제18조, 제21조)

기존 기업형임대주택 또는 준공공임대주택 건설시 적용하던 공공택지 수의계약 등의 공급방법, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용적률？건폐율의 상한 적용 등의 특례를 공공지원민간임대주택으로 한정하여 적용함.

다. 용적률 특례에 따른 공공기여(안 제21조의2)

공공지원민간임대주택 건설 시 조례 또는 지구단위계획으로 정한 용적률보다 완화 받는 경우에 증가되는 용적률과 연계하여 공공임대주택을 공급하거나 국토교통부령으로 정하는 임대기준에 따라 주거지원계층에게 우선 공급하도록 하는 등 공공기여 방안을 마련함.

라. 촉진지구 지정 요건 개선(안 제22조)

1) 공공주택 등 다양한 주택이 입지할 수 있도록 촉진지구 지정 요건을 당초 ‘유상공급면적 50퍼센트 이상 기업형임대주택으로 건설’에서 ‘촉진지구에서 건설하는 전체 주택호수의 50퍼센트 이상 공공지원민간임대주택으로 건설’하는 것으로 개선함.

2) 역세권 등 임대주택 수요가 많은 곳에 소규모 촉진지구 사업을 추진할 수 있도록 촉진지구 최소면적기준에도 불구하고 조례로 2천제곱미터 이상으로 지정할 수 있도록 함.

3) 유상공급 토지면적의 50퍼센트를 초과하여 비(非)주택용도로 공급할 수 없도록 함.

마. 촉진지구의 감리 및 준공검사 절차 개선(안 제28조의2 및 제39조의2)

촉진지구의 감리, 준공검사 등 현지성이 높은 사무는 관할 기초지자체에서 직접 처리할 수 있도록 하여 자치권한을 강화함.

바. 촉진지구의 사업절차 개선(안 제30조, 제31조 및 제33조)

1) 촉진지구 시행자에게 허용하던 개발제한구역 해제 제안권을 공공시행자로 한정하고, 공공시행자에 한정하여 촉진지구 지정？변경 시에 도시？군기본계획이 일괄 변경되도록 절차를 간소화함.

2) 역세권 등에서 소규모 촉진지구사업을 신속하게 추진하기 위하여 녹지지역이 아닌 도시지역으로서 대통령령으로 정한 지역에서 10만 제곱미터 이하 촉진지구 지정과 지구계획을 통합하여 승인하기 위해 통합심의위원회의 심의를 거친 경우에는 시？도도시계획위원회 심의 절차를 생략할 수 있도록 함.

사. 공공지원민간임대주택의 임차인 선정기준(안 제42조 및 제42조의2부터 제42조의6까지)

1) 공공지원민간임대주택의 우선공급대상, 임차인의 요건, 선정방법 등은 국토교통부장관이 정하는 바에 따라 공급하도록 함.

2) 주택소유 여부 등 임차인자격을 확인하기 위하여 주민등록번호, 국세？지방세 등에 관한 자료를 관계 기관에게 요청할 수 있도록 함.

아. 공공지원민간임대주택의 임대료 산정기준(안 제44조)

공공성과 연계하여 임대료를 책정하기 위하여 공공지원민간임대주택은 국토교통부장관이 정하는 바에 따라 임대료를 산정하도록 규정함.

자. 임대료 증액시 임대차계약 신고제도 개선(안 제46조)

100세대 이상 공동주택은 임대차계약 변경예정일 1개월 전까지 관할 지자체에 사전 신고하도록 함.

차. 등록 임대주택에 대한 임차인 정보제공 강화(안 제48조)

임차인이 임대료 증액 상한규정(연 5% 이내)을 인지할 수 있도록 임대사업자가 임대료 증액제한에 대하여 설명？확인받도록 함.

카. 공공지원민간임대주택의 사업지원(안 제59조의2)

도심 내 토지를 확보하기 위하여 민간임대사업 역량이 부족한 토지주를 대신하여 공공기관이 주택 건설, 임차인 선정 등의 업무 등을 지원할 수 있도록 함.