상가건물 임대차보호법 일부개정법률안

현행 「상가건물 임대차보호법」에 의하면, 차임증감청구에 대해서는 상가건물임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 법원에 소송을 제기할 수 있음.

그런데 임대차분쟁조정절차는 소 제기전 필수 절차가 아니고, 임대차분쟁조정위원회에 감염병 등 경제적 사정의 변동이 발생한 때 적정 임대료를 산정하기 위한 별도 기준도 없기 때문에 활성화 되지 못한 상태임. 실제로 차임증감청구권 관련 분쟁조정 신청건수는 2021년 기준, 대한법률구조공단에 78건, 서울시 50건에 불과한 것으로 확인됨. 이에 법무부·중소벤처기업부·국토교통부 등 관계부처는 조정활성화를 위하여 「감염병 등 경제사정 변동에 따른 적정 임대료 가이드라인」을 마련 중에 있음.

또한 차임증감청구 소송도 신속한 분쟁해결에 도움이 되지 못하는 상황임. 소송은 감정절차 등 비용 부담, 당사자의 엄격한 입증책임, 소송기간 등을 이유로 거의 이루어지지 않고 있음. 또한, 임차인은 지속적인 영업을 위해, 임대인은 감염병 방역조치가 시행되는 상황에서 신규 임차인 물색이 어려운 점을 고려해 소의 제기를 주저할 수 있음. 실제 법원에서도 차임증감청구 관련 사건 통계를 추출하지 못할 정도로 차임분쟁 소송은 형해화 되어 있음.

차임증감 분쟁을 선 필수적 조정 후, 조정 불성립시 비송사건절차법에 따라 처리토록 하여 신속한 해결을 도모할 필요가 있음.

비송사건절차는 일반 민사소송절차와는 달리 법원이 재판의 기초자료를 직권으로 탐지할 수 있으며, 당사자에게 엄격한 증거제출의 책임이 요구되지 않음. 또한 재판의 형식도 「판결」에 비해 간략한 「결정」에 의하고, 불복신청도 즉시항고에 의하도록 하고 있기 때문에 신속한 분쟁해결이 가능하다는 장점이 있음.

차임분쟁 관련 조정절차나 소송절차가 활성화 되지 못한 우리나라와는 달리, 일본의 경우에는 소제기 전 반드시 조정을 거치도록 하고(필요적 전치주의), 재판절차에 있어서도 법원 재량권을 폭넓게 인정하여 비송절차에 따른 신속한 분쟁 해결을 모색하는 등 차임증감청구권이 제도적으로 활성화 되어 있음.

이에 차임 등의 증감액에 관하여 당사자간의 협의가 이루어지지 아니한 경우 법원에 소를 제기하려는 사람은 먼저 상가건물임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하도록 하고, 차임 등의 증감청구에 대하여 재판이 확정되기 전까지 상당하다고 인정하는 액수의 차임을 청구 또는 지불할 수 있도록 함으로써, 차임 등의 증감청구권의 실효성을 강화하려는 것임(안 제11조).